Avant de vous lancer dans un projet immobilier, la première question à se poser est : combien puis-je emprunter ? Votre capacité d’emprunt dépend de vos revenus, de vos charges, de la durée du prêt et du taux d’intérêt. Les banques appliquent un taux d’endettement maximal de 35 % (assurance comprise). Estimez en quelques secondes le montant finançable et votre budget d’achat global grâce à notre simulateur de capacité d’emprunt gratuit.
🏦 Calculateur de capacité d’emprunt
Estimez le montant que vous pouvez emprunter selon vos revenus.
Estimation basée sur le taux d’endettement maximal de 35 % recommandé par le HCSF. Le montant réel dépend de l’analyse de votre dossier par la banque (reste à vivre, stabilité professionnelle, apport…).
Comment se calcule la capacité d’emprunt ?
La capacité d’emprunt correspond au montant maximal qu’une banque acceptera de vous prêter. Elle se déduit de votre mensualité maximale, elle-même plafonnée par le taux d’endettement de 35 % :
- Mensualité max = (revenus nets mensuels × 35 %) − charges et crédits en cours
- Montant empruntable = mensualité max convertie en capital, selon le taux et la durée
- Budget d’achat total = montant empruntable + votre apport personnel
Les critères qui font varier votre capacité
| Critère | Effet sur la capacité |
|---|---|
| Revenus plus élevés | ⬆️ Augmente |
| Crédits en cours (auto, conso…) | ⬇️ Diminue |
| Durée du prêt plus longue | ⬆️ Augmente (mais coût total ⬆️) |
| Taux d’intérêt plus bas | ⬆️ Augmente |
| Apport personnel | ⬆️ Augmente le budget total |
Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?
- Solder vos crédits conso avant de déposer votre dossier.
- Allonger la durée du prêt (jusqu’à 25 ans, voire 27 dans le neuf).
- Augmenter votre apport pour rassurer la banque.
- Négocier le taux et déléguer l’assurance emprunteur.
- Acheter à deux pour cumuler les revenus.
Questions fréquentes
Quel salaire pour emprunter 200 000 € ?
Sur 25 ans à 3,5 %, une mensualité d’environ 1 000 € est nécessaire, soit un revenu net d’au moins 2 900 € par mois (taux d’endettement de 35 %), sans autre crédit en cours.
Qu’est-ce que le taux d’endettement de 35 % ?
C’est la part maximale de vos revenus nets pouvant être consacrée au remboursement de vos crédits, assurance comprise. Cette limite est fixée par le HCSF depuis 2022.
L’apport personnel est-il obligatoire ?
Pas légalement, mais les banques demandent généralement 10 % du prix pour couvrir les frais de notaire et de garantie. Un apport plus élevé améliore votre taux.
Le reste à vivre est-il pris en compte ?
Oui. Au-delà du taux d’endettement, la banque vérifie qu’il vous reste assez pour vivre une fois la mensualité payée, selon la composition de votre foyer.